Verwertungskündigung zur Gewinnoptimierung zulässig?

Der BGH hält mit Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16 die Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zur Renditeerhöhung für unwirksam und legt die Messlatte dieses Kündigungsgrundes hoch.

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen der geplanten Erweiterung eines benachbarten Modehauses ist unwirksam, wenn dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses kein „erheblicher Nachteil“ entsteht.

Die Beklagten haben eine Sieben-Zimmer-Wohnung mit rund 190 Quadratmeter gemietet, die Miete beträgt 850 Euro. Die Klägerin hat das Anwesen, in dem die Wohnung liegt, im Jahr 2015 erworben und ist dadurch in den Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten. Sie ist zugleich Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, das sie an ein Modehaus verpachtet hat.

Mit Schreiben vom 29.06.2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Begründet wurde die Kündigung damit, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zu errichten. Selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten sei durch die langfristige Verpachtung an das Modehaus ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften als bei Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse. 

Die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Kündigung grundsätzlich unwirksam ist. Eine sog. Verwertungskündigung wäre nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein „erheblicher Nachteil“ entstehen würde, den dieser darlegen und beweisen muss.