Referenzen Baurecht

Müller | Schell | Peetz führt Amtshaftungsprozess gegen die Stadt Bamberg

Die Mandantin beantragte im Dezember 2015 die Erteilung einer Baugenehmigung für die Umnutzung des bisher gewerblich genutzten Erd- und 1. Obergeschosses des sog. Heroldhauses von Büros in ein Hotel.

Mit einer Vernichtung von Wohnraum - wie von Stadträten zu hören - hat das nichts zu tun. Um diesen unzutreffenden Darstellungen der Stadt Bamberg zu entgegnen, wurde unsere Kanzlei gebeten, die Hintergründe für die Öffentlichkeit nachvollziehbar darzustellen.

Die Stadt Bamberg bzw. deren Verantwortlichen haben aus Sicht der Mandantin u.a. die Amtspflicht verletzt, Bauanträge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten und nach Abschluss der Prüfung ohne Verzögerung zu bescheiden.

So kam die Verwaltung der Stadt Bamberg zu der Feststellung, der Bauantrag aus Dezember 2015 sei positiv zu verbescheiden (vgl. Sitzungsvorlage). Der seit Eingang der Antrags im Dezember 2015 informierte Bau- und Werksenat behandelte den Bauantrag am 09.11.2016 trotz des Umstandes, dass er zu verbescheiden war - und zwar positiv - nicht. Stattdessen wurde die Verwaltung nun vom Bau- und Werksenat beauftragt, einen Bebauungsplan und eine Veränderungssperre vorzubereiten. Ziel war offenbar, "das Vorhaben zu blockieren", um keine "weiteren Investitionen in ein ungeliebtes Bauwerk zu fördern" (so der fränkische Tag im Artikel "Klares Nein zu Hotelplänen im Bamberger Hain" - hier in Auszügen - sowie der in der Sitzung anwesende Stadrat Weinsheimer in einem mittlerweile aus dem Internet genommen Artikel seiner Onlinezeitung vom 10.11.2016 mit dem Titel "Von Anfang an keine Chance" - hier in Auszügen).

Anfang Dezember 2016 beschloss plötzlich der Bau- und Werksenat eine Veränderungssperre sowie einen Bebauungsplan (124 F) aufzustellen, der letztlich in den bisher gewerblichen Geschossen EG und 1.OG der Heroldhauses eine Nutzung als Hotel ausschloss.

Der Mandantin gelang aufgrund der Blockadehaltung nicht, vor Inkraftreten der Veränderungssperre die Genehmigung zu erhalten und so den von ihr bereits aufgezeigten Schaden von der Stadt Bamberg abzuwenden. Insoweit half selbst ein Anwaltsschreiben an den Dienstherren und Oberbürgermeister Starke (Volljurist) noch vor Inkraftreten der Veränderungssperre nichts.

Das verzögernde Behandeln/Nichtbehandeln eines Bauantrages mit dem Ziel, dem zulässigen Vorhaben noch eine Veränderungsperre entgegensetzen zu können, wird als "faktische Bausperre" bezeichnet. Diese Vorgehen ist unzulässig und führt zu Schadensersatzanspüchen des Bauantragstellers.

Grundstückseigentümer haben aufgrund der in Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) gewährleisteten Baufreiheit das Recht, ihr Grundstück nach Maßgabe des geltenden Baurechts baulich oder sonst zu nutzen. Art. 14 Abs. 1 GG garantiert die sog. Baufreiheit. Der Bauherr eines genehmigungspflichtigen Vorhabens unterliegt lediglich einem sog. präventivem Verbot mit Erlaubnisvorbehalt. Der Behörde soll durch dieses präventive Verbot eine vorsorgliche Kontrolle ermöglicht werden, ob sich das geplante Vorhaben als gesetzeskonform erweist. Sofern das Vorhaben den gesetzlichen Anforderungen genügt, muss die Kontrollerlaubnis erteilt werden. Durch die Erteilung der Baugenehmigung wird das  für die Vorabprüfung bestehende präventive Bauverbot aufgehoben.

Wenn die Behörde also ihre Prüfung mit dem Ergebnis abschließt, dass das geplante Vorhaben mit dem geltenden Recht, insbesondere mit dem geltenden Baurecht, vereinbar ist (wie hier vgl. Sitzungsvorlage), muss die Behörde die beantragte Genehmigung erteilen. Tut sie das nicht, handelt sie amtpflichtwidrig.

In einem Rechtsstaat hat ferner jede Behörde die Amtspflicht gegenüber dem Antragsteller, die an sie gestellten Anträge mit der gebotenen Beschleunigung innerhalb einer angemessenen Frist zu verbescheiden. Andernfalls löst das Amtshaftungsansprüche wegen der verzögerten Erteilung einer Baugenehmigung aus. Die Erteilung einer Baugenehmigung darf insbesondere nicht hinausgezögert werden, um der Gemeinde den Beschluss über eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB zu ermöglichen. Im Gegenteil wäre die Genehmigungsbehörde angesichts der drohenden Rechtsbeeinträchtigung der Antragsstellers bei einer beabsichtigten Änderung der Rechtslage gehalten, die Entscheidung erst recht rasch zu treffen (vgl. aktuell z.B. OLG Koblenz, Urteil vom 16.06.2016 – 1 U 111/16). Vorliegend wäre noch vor der Bekanntmachung der Veränderungssperre am 23.12.2016 die Genehmigung zu erteilen gewesen. Der vom Bau- und Werksenat eingeschlagene und vom Oberbürgermeister Starke mitgegangene Weg, um die beantragte Nutzungsänderung des Hauses noch zu verhindern, ist darum unseres Erachtens rechtswidrig.

Müller | Schell | Peetz, dort Dr. Müller, ist mandatiert, die aus diesem Vorgehen resultierenden Ansprüche aus § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG auf Schadensersatz gegen die Stadt Bamberg durchzusetzen. In damit zusammenhängenden verwaltungsrechtlichen Fragen unterstützt bereits der Kollege Dr. Schell, siehe unten.

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https://www.google.de/amp/s/amp.infranken.de/regional/bamberg/was-sagt-die-stadt-zum-moschee-antrag-fuer-das-herold-haus-in-bamberg%3bart212,3398595

und den Beiträgen hier zu den Klageverfahren weiter unten.

Ausgewiesene Experten im Bau- und Architektenrecht

Wir freuen uns sehr, daß Dr. Thomas Müller vom Nachrichtenmagazin Focus in der Spezial Ausgabe "Das ist Ihr Recht 2019"  zu "Deutschlands Top-Rechtsanwälten" im Bau- und Architektenrecht zählt.


Müller | Schell | Peetz unterstützt den Eigentümer beim Streit um das Heroldhaus

Die Eigentümerin hat einen Bauantrag gestellt, um das Heroldhaus zukunftsfähig zu machen. Die Stadt Bamberg hat nach zunächst positivem Signal an die Eigentümerin plötzlich zur Verhinderung des von ihr beantragten Hotels im EG und 1. OG, eine Veränderungssperre beschlossen und ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet.

Die Eigentümerin macht Schadensersatz geltend und klagt unterstützt durch Herrn Dr. Schell auf Erteilung der Baugenehmigung. Weiterhin geht die Eigentümerin gegen die Veränderungssperre und den Bebauungsplan 124 F mittels Normenkontrollklagen vor. Der BBP 124 F sieht unter anderem vor, dass die Eigentümerin an der Straße nur noch dann bauen darf, wenn sie rückwärtig bestehenden Wohnraum vernichtet.

In der ersten Instanz auf Klage der Baugenehmigungserteilung konnte in Bezug auf die Erteilung der Baugenehmigung ein erster Prozesserfolg von Müller | Schell | Peetz errungen werden. Das VG Bayreuth gab der Eigentümerin Recht. Die beantragten Stadtappartements im Heroldhaus ab dem 2. OG seien Wohnuntzung. Das VG Bayreuth lehnte aber den Antrag auf die Nutzungsänderung der Büroräume im EG und 1.OG in Hotel mit der Begründung ab, dem stehe die mittlerweile erlassene Veränderungssperre entgegen. Beide Parteien sind derzeit im Berufungsverfahren beim BayVGH in München.

Vor dem BayVGH in München konnte im parallel anhängigen Normenkontrollverfahren gegen die Veränderungssperre ein weiterer Prozesserfolg durch Herrn Dr. Schell errungen werden. Denn der BayVGH erklärte - anders als das VG Bayreuth - die Veränderungssperre rechtskräftig für unwirksam und teilte mit, dass VG Bayreuth hätte diese nicht hinreichend auf ihre Wirksamkeit überprüft.

 Zum damit zusammenhängenden Amtshaftungsanspruch lesen Sie hier mehr.


Müller | Schell | Peetz begleitet die EM Immobilien bei der Moschee im Heroldhaus

Die Bauherrin hat schadensmindernd Bauantrag gestellt, Räumlichkeiten im Heroldhaus für ein Islamisches Kulturzentrum für religiöse und nicht religiöse Veranstaltungen zu nutzen. Oberbürgermeister Starke hat trotz positiver Empfehlung der Verwaltung an den Stadtrat, dem Antrag stattzugeben, den Antrag kurzfristig von der Tagesordnung genommen . Begründung war, es würden Unterlagen fehlen.

Müller | Schell | Peetz begleitet die Bauherrin dabei, ihren Anspruch auf Genehmigung durchzusetzen. Eine Klage ist derzeit anhängig vor dem VG Bayreuth.


Müller | Schell | Peetz berät das gKU Winterling Immobilien

Vier Gemeinden aus dem Fichtelgebirge haben sich aktiv zusammengetan, um gemeinsam eine große Aufgabe zu meistern: Alle vier Gemeinden werden von den Brachen eines großen Industrieunternehmens dominiert. Unterstützt durch die Regierung von Oberfranken, mit Hilfe der Städtebauförderung soll das gemeinsam begründete Kommunalunternehmen Winterling Immobilien das Stadtbild nachhaltig positiv verändern.

Ziel ist es, in allen vier Gemeinden nach einem Masterplan die Gebäude für Neunutzungen zu ertüchtigen, Grundstücke neu zu teilen, Erschließungen zu ordnen und Altlasten zu beseitigen, um die Immobilien Mietern und Käufer anzubieten. Mehr Informationen zu diesem Projekt auch unter http://gku-winterling.de/.

Müller | Schell | Peetz unterstützt das gKU Winterling Immobilien bei dieser komplexen Aufgabe in einzelnen privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Fragestellungen.


Müller | Schell | Peetz berät zum Projekt Quartier an der Stadtmauer

Die Sparkasse Bamberg investiert rund 50 Millionen Euro in das Projekt. Im Herbst des Jahres 2016 sollen die Gebäude in der Langen Straße und am ZOB komplett abgerissen werden. Das neue Quartier an der Stadtmauer soll bis Ende 2017 fertig sein. Sontowski & Partner als Entwickler möchte einen Mix aus Hotel, Wohnen, Lebensmittelhandel, Dienstleistungen und Textilangeboten in den Gebäuden unterbringen. Dabei soll auch Wert auf den Denkmalschutz gelegt werden.

Müller | Schell | Peetz berät betroffene Nachbarn und Anwohner.


Müller | Schell | Peetz berät zum Schaeffler-Areal in Bamberg

2011 wird das ehemalige Industrieareal zum städtebaulichen Sanierungsgebiet erklärt. Die denkmalneu - Gruppe hat mittlerweile knapp 500 Wohneinheiten geschaffen: Lofts, Studentenwohnungen, Reihenhäuser, Townhouses, klassische Zwei- bis Vier-Zimmerwohnungen, teils barrierefrei und mit intelligenter Haustechnik ausgestattet. Ein Büro-Neubau und eine Parkgarage wurden ebenfalls neu errichtet und ergänzen das Ensemble. Das gesamte Areal ist heute autofrei und wird über eine Parkgarage und einen unterirdischen Tunnel befahren.

Müller | Schell | Peetz berät diverse Erwerber zu Rechten und Pflichten aus dem Bauträgervertrag (Kauf- und baurechtliche Fragen) sowie zum Wohnungseigentumsrecht bzw. Mietrecht.


Müller | Schell | Peetz berät diverse Erweber beim Wohnpark RegnitzInsel² in Bamberg (Erba-Gelände)

Das Grundstück der ERBA befindet sich auf der nördlichen Spitze der Insel, auf der sich auch das historische Zentrum der Stadt Bamberg befindet. Hier soll bis zum Jahr 2016 ein völlig neuer Stadtteil entstehen.

Die Wohnanlage RegnitzInsel² liegt an einem der letzten Wassergrundstücke in Bamberg - direkt im Park der Landesgartenschau 2012. Gebaut werden 21 Eigentumswohnungen in gehobener Ausstattung in direkter Flusslage zur Regnitz. Jede 2- bis 4 Zimmer Eigentumswohnung soll hochwertig mit Vollholzparkett, Fußbodenheizung und elektrischen Raffrollos ausgestattet sein; die bodentiefen Fenster sollen eine direkte Sichtverbindung zum Wasser schaffen. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 70 und 136 qm.

Müller | Schell | Peetz berät diverse Erweber zu Rechten und Pflichten aus dem Bauträgervertrag (Kauf- und baurechtliche Fragen) sowie zum Wohnungseigentumsrecht.


Müller | Schell | Peetz berät die Bayerische Gesellschaft für Wohneigentum (BGW) beim Projekt Richard-Sorge-Straße Berlin

Neben der Bestandshaltung von Immobilien beschäftigt sich die BGW mit der Projektentwicklung, der Revitalisierung von Grundstücken und der Wohnungsprivatisierung.

Müller | Schell | Peetz unterstützt die BGW beim Projekt Richard-Sorge-Straße Berlin in Fragen des öffentlichen Baurechts und Verwaltungsrechts.


Müller | Schell | Peetz berät die Postler Wohnanlagen GmbH & Co. KG

Müller | Schell | Peetz unterstützt die Postler Wohnanlagen GmbH & Co. KG derzeit in Fragen des Mietrechts.


Müller | Schell | Peetz berät Industrieparkbetreiber zum Anlagenbaurecht

Müller | Schell | Peetz berät den Betreiber des größten Chemiepark Bayerns zum Bau- und Anlagenbaurecht. Der Betreiber bietet Standortservices zu Infrastruktur, Sicherheit, Umwelt, Logistik, Ver- und Entsorgung sowie innovative, industrielle Services wie Planung, Bau und Instandhaltung von Anlagen.

Maßgeschneiderte, auf das industrielle Umfeld abgestimmte IT-Dienstleistungen sowie Trainingsangebote in einer eigenen Bildungsakademie runden das Portfolio des Betreibers ab.



Müller | Schell | Peetz berät das Barockhotel am Dom

Müller | Schell | Peetz berät das Barockhotel am Dom (http://www.barockhotel.de/) zu Rechten und Pflichten aus dem gewerblichen Hotelpachtvertrag.